导 读
建立健全勉励和监督机制是勾引社会成本投资保障性租赁住房培植的关键所在。文章研究了勉励办法选择和勉励额度的设计，针对社会成本以BOO模式参与保障性租赁住房项目，采取项目净现值评价模型，从社会成本投资的角度剖析测算固定勉励和可变勉励额度的合理范围。在此根本上，将可变勉励与监督机制相结合，采取蜕变博弈论方法剖析补贴和惩罚对政企互助行为策略的影响。基于研究成果，提出完善多渠道地皮支持、优化运营期经济补贴和税收减免、促进可变勉励与监督机制相结合、加强监督惩戒力度，以及与监督机制结合的金融支持、行政审批支持等多项建议。
本文引用信息
周小寒. 社会成本投资保障性租赁住房的勉励与监督机制研究[J].中国国土资源经济,2023,36(2):25-32.
0 弁言
随着我国城镇化进程加速，流动人口规模迅速扩大。第七次全国人口普查数据显示：我国流动人口超过3.75亿，约占总人口的26.6%。在人口净流入的大城市，高房价导致的新市民和青年人的住房困难问题较为突出。为办理进城务工职员、新就业大学生等群体的阶段性住房困难问题，2021年7月2日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的见地》（国办发〔2021〕22号，下文简称《见地》），提出要大力发展保障性租赁住房，并首次明确了顶层设计，即建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。然而，住房租赁市场投资回报周期长、投资回报率低，如北京、上海、广州、深圳、杭州等城市的首年租金回报率仅为1.2%～1.6%，且常年处于较低水平。保障性租赁住房的公益性属性决定了其租金回报率更低，这导致社会成本参与投资的意愿较低。因此，勉励社会成本投资保障性租赁住房，以及地方政府如何对社会成本的培植与运营如何进行监督管理，是达成新制度政策目标的关键所在。
1 文献综述和研究思路
《见地》强调，保障性租赁住房开拓培植中要勾引多主体投资，坚持“谁投资、谁所有”，支持专业化、规模化的住房租赁企业培植和运营管理保障性租赁住房，许可在保障性租赁住房供给过程中采纳PPP模式中的BOO模式（PPP模式即Public-Private Partnership，是指政府和社会成本互助，鼓励私营企业、民营成本参与公共根本举动步伐的培植。BOO模式是PPP模式的一种，即Build-Own-Operate，指参建的民间成本根据政府授予的特许权,培植并经营某项家当项目，但并不将此项目所有权移交给公共部门）。近年来，PPP模式运用已拓展到公共住房项目领域，干系研究逐渐增多，研究领域紧张集中于PPP模式达成的影响成分、利益折衷及对私人投资方参与的勉励机制等方面。如Kwofie等研究了加纳公营房屋操持PPP模式，认为识别、剖析、分类和匹配是影响PPP-PHP结果的关键成分。Razi等试图推导出导致公私互助(PPP)住房培植项目绩效失落败的风险指数，并基于该风险指数提出风险应对和监控策略。郑绍羽、周婷婷构建了覆盖项目全生命周期的三阶段动态收益分配模型，得出终极的项目收益分配方案，以优化公租房PPP项目的收益分配。石振武、邵珠晨认为社会成本参与保障房PPP项目意愿低，应引入“政府补偿”的勉励机制，并采取蜕变博弈论的方法剖析了补偿办法和补偿额度对保障房PPP项目有效运行的影响。刘广平等从社会成本投资决策角度，通过对产权型和租赁型保障房的不同类型分别构建社会成本投资决策模型，推导影响社会成本投资决策的关键成分，从多方面提出吸引社会成本参与保障房投资的政策建议。BOO模式在公共根本举动步伐培植中也有研究和运用，如史国霞基于煤企在选煤厂培植的BOO模式，深入剖析煤炭培植经济评价指标，为合理确定BOO模式下选取经济评价参数供应参考。杨春景以W污水处理厂为例，结合BOO项目特点深入剖析了其各阶段司帐核算方法。
保障性租赁住房还是一项新的政策，干系研究及实践较少，且研究内容紧张集中于对《见地》的解读，保障性租赁住房的特色、培植意义、社会影响，以及地皮支持政策等方面的定性剖析。
综上，已有研究成果丰硕，但仍存在可拓展的空间。其一，公共住房PPP模式的研究工具紧张涉及公租房，而以保障性租赁住房作为工具的研究较为少见；其二，针对如何勉励民间成本参与的研究较少，将勉励机制与监管机制纳入同一研究框架则更为少见。鉴于此，本文基于保障性租赁住房公共物品属性，采取外部性模型剖析勉励的必要性，并从社会成本投资决策角度，通过项目净现值（Net-Present-Value,缩写NPV）评价模型剖析勉励办法选择和勉励额度的设计，再将可变勉励与监督机制结合，采取蜕变博弈论剖析可变勉励和监督对社会成本方互助行为策略的影响，从而提出完善勉励和监督机制的对策，以期为推动社会成本投资保障性租赁住房培植供应理论参考。
2 勉励机制剖析
2.1 勉励机制构建的理论依据
投资保障性租赁住房不同于商业房地产项目，存在正外部性。根据外部性理论，投资保障性租赁住房项目的正外部性紧张表现为：一是办理进城务工职员、刚毕业大学生等新市民、青年人等群体的住房困难问题，促进社会安定和谐；二是避免青年人被屋子所累，给初入社会的创业者供应缓冲韶光，引发社会的活力和创新能力；三是将进城务工职员纳入保障范围，有利于城市化进程和提高农人工城市融入度；四是完善租赁住房供给构造，推进租购并举的住房制度，有利于平抑高房价，促进住房市场康健平稳发展。社会成本投资保障性租赁住房给社会带来上述利益，但这部分利益属于社会而不属于投资者，因此不构成私人收益，只构成社会收益，这造成了私人收益和社会收益不一致。
假设社会成本投资保障性租赁住房的私人边际本钱为MCp，私人边际收益为MRp，保障性租赁住房培植产生的社会边际收益为MRs，则有MRs=MRp+MRe，MRe为保障性租赁住房培植的正外部边际收益，显然MRs＞MRp。基于正外部性的保障性租赁住房供求模型如图1所示，边际本钱曲线便是供给曲线S，得到正外部性的社会需求曲线为Ds，未得到外部收益的私人需求曲线为Dp，当供求均衡时，私人投资者的均衡价格为P1，均衡产量为Q1。从社会角度，均衡价格为P2，均衡产量为Q2，Q1＜Q2，这解释从私人成本角度，保障性租赁住房市场最佳配置量Q1并未达到社会角度的最佳配置量Q2，这是由于私人成本承担了本钱却由社会得到外部收益，使得私人成本的福利丢失，以是没有动力供应社会角度的最佳配置量Q2。为知足保障性租赁住房的社会需求，政府应采纳勉励方法，给予私人成本外部收益的补偿，使得MRp＝MRs，从而勉励私人成本的最优配置量由Q1上升到Q2，可见建立勉励机制非常必要。
图1 考虑积极外部性下保障性租赁住房的产量决定
2.2 基于NPV评价模型的勉励办法与勉励额度设计
引入社会成本投资保障性租赁住房，一方面能缓解地方政府培植资金紧张，另一方面能办理运营管理效率低的问题，有利于提升保障性租赁住房项目的社会效益。然而，社会成本更关注项目的经济效益。从私人投资者角度，项目的财务可行性评价是投资决策的主要依据，因此，下文基于NPV评价模型对地方政府的勉励办法和勉励额度进行剖析。
针对社会成本以BOO模式参与保障性租赁住房项目，建立保障性租赁住房项目的NPV评价模型。首先假设项目特许期为n，再设定基本的项目参数：如项目的总建筑面积为S，商业配套的比例为β（0≤β＜1），地皮取得本钱（地皮利用权出让金、地皮取得税费、改变用场的地皮用度等）为CL，在项目期初支出。培植期为n1年，培植期第i年的建造本钱及干系用度为CBi，税费为TBi，项目建成后的运营期为n2年，该阶段第i年的营运本钱为COi，第i年的项目业务收入为IOi，第i年的干系税费为TOi。则保障性租赁住房项目的NPV为：
(1)
个中，redj为基准收益率，即私人投资者最低可接管的财务收益率。保障性租赁住房具有公益性，私人投资者参与投资可考虑获取正常投资回报，总投资一样平常由所投入的股本资金的机会本钱和债务资金本钱组成，可利用加权均匀资金本钱率作为项目的贴现率。设项目的股本资金的市场代价为A，债务资金的市场代价为B，re为股本资金本钱率，rd为债务资金本钱率，可取项目特许期的长期贷款利率，t为项目公司税率。则：
(2)
项目运营期的业务收入由两部分组成，一是保障性租赁住房的租金收入，另一部分是配套做事的经营收入，设项目运营阶段第i年的商业配套做事收入为Li，第i年的租金收入取决于租金定价，保障性租赁住房的租金定价应符合政策哀求，设单位建筑面积租金为Pi，则：
(3)
从私人投资者角度，项目的NPV≥0，才可能有参与项目投资的意愿，NPV越大，参与项目投资的意愿越强。由于保障性租赁住房培植前期地皮本钱、建造本钱巨大，参与项目的资金门槛很高，而运营期的租金定价、保障工具准入与退出等均要符合政策哀求，运营风险大且投资周期长，因此私人投资者一样平常参与意愿较低。要想引进社会成本，须要给予经济勉励，降落私人投资者进入的资金门槛，并且使项目NPV≥0。根据公式（1），政府的经济勉励方法可设置成两部分，固定补贴G0和可变补贴G1。固定补贴紧张在培植期，以降落项目投资的资金门槛为主，降落CL、CBi都可提升NPV。由于要担保保障性租赁住房的质量，CBi一样平常较难压缩，因此可考虑制订降落私人投资者地皮本钱的地皮支持政策。一样平常通过地皮支持政策获取的补贴G0≤CL。可变补贴紧张在运营期，可给予参与投资的企业货币补贴Mo，一样平常以每年均衡数额补给企业，以担保企业能够正常运营，同时可合营税收减免系数δ（0≤δ≤1），即第i年可变补贴G1i=Mo+δTBi+δTOi，可变补贴由私人投资者的努力水平而定，在政府的监管下，考察合格兑现补贴G1i，考察不合格取消补贴，这种固定补贴和可变补贴相结合的勉励办法，有利于勉励企业参与并规范其在特许经营期的互助行为。考虑政府经济勉励的NPV如下：
(4)
政府的经济勉励额度，应从地方政府和私人投资者双方角度综合考察来确定。从私人投资者角度，NPV≥0，当固定补贴G0=CL，每年可变补贴Mo的下限应为使项目NPV=0的Momin：
(5)
从地方政府的角度，既要使项目NPV≥0，令私人投资者得到正常投资回报，提高参与意愿，又要考虑财政承受能力和保障性租赁住房项目的非营利性，因此，应将项目的收益率掌握在合理水平，确定地方政府经济勉励额上限时不以总投资来测算收益，而是只考虑股本资金的合理回报。设项目的成本金为Pc，成本金的合理回报率为rc，则令项目NPV=Pc×rc×（P/A，i，n）时的可变补贴，即为可变补贴上限额度Momax，打算公式如下：
(6)
综上，地方政府对私人投资者参与保障性租赁住房的经济勉励宜采纳固定补贴G0与可变补贴G1相结合的形式，固定补贴紧张在培植期，以降落私人投资者进入的资金门槛为主，额度为0＜G0≤CL；可变补贴紧张在运营期，以对私人投资者给予货币补贴为主，辅以税收减免，以保障私人企业的正常运营，年货币补贴额度宜为Momin≤Mo≤Momax，而税收减免系数为0≤δ≤1。个中，可变补贴应结合地方政府的监管机制，以促进私人投资者提升项目的运营效率、做事质量及社会效应。
3 监督机制的
蜕变博弈剖析
在地方政府和私人投资者互助期内，私人投资者卖力项目的培植和运营，是项目的主导方；地方政府为项目履行供应制度保障并加以监管，是项目的赞助方。双方的目标并不一致，私人投资者的目标是获取经济利益，而地方政府追求的是社会效益，由于双方存在信息的不对称，在互助过程中可能存在委托代理问题。为寻求双方达成良好互助关系的路径，下文利用蜕变博弈模型，剖析引入“经济补贴”和“监督惩罚”变量确当局监督机制对有限理性的博弈双方的影响，探究双方在博弈过程中如何实现策略均衡，以勾引公私互助的良好发展。
3.1 基本假设与模型的构建
假设1：地方政府的策略集为{积极监督，悲观监督}，若地方政府群体中选择积极监督的群体比例为x（0≤x≤1），则选择悲观监督的群体比例为1－x；私人投资者的策略集为{积极互助行为，机会主义行为}，若私人投资方群体中采纳积极互助行为策略的群体比例为y，则采纳机会主义行为策略的群体比例为1－y。
假设2：当地方政府采纳积极监督策略，比如进行过程监督，在全体特许期包括培植期和运营期进行多次不定期检讨，且监督检讨严格细致，则私人投资方的机会主义行为会被创造；若地方政府采纳悲观监督策略，则私人投资方的机会主义行为每每不会被创造。一旦地方政府在监督中创造私人投资方的机会主义行为，将取消经济补贴Mo，同时给予L的罚款。当地方政府未创造私人投资方在项目培植和运营过程中的机会主义行为，则兑现经济补贴Mo。
假设3：地方政府得到项目的社会效益为Rg，付出本钱为Cg，当它采纳积极监督策略时付出额外本钱为∆Cg。私人投资方从项目上得到的基准经济收益为Rp，付出本钱为Cp，若采纳机会主义行为策略时可从项目上获取额外经济收益∆Rp。
基于上述假设，构建地方政府和私人投资方的博弈收益矩阵（表1）。
3.2 蜕变博弈的复制动态方程及均衡稳定策略剖析
在博弈过程中，可得到各主体在不同策略下的期望收益。对付私人投资方而言，积极互助行为策略下的期望收益为Up1：
(7)
机会主义行为策略下的期望收益为Up2：
(8)
私人投资者的均匀期望收益为
：
(9)
私人投资方复制动态方程：
(10)
令公式(10)即是0，即F(y)=0，求解得到：y1=0，y2=1，x=
，根据蜕变稳定策略（Evolutionary Stable Strategy, 缩写ESS）的哀求， F'(y)<0，（0≤y≤1）。当0<x<
时，F' (0)<0，因此ESS为：y=0；当<x<1时，F' (1)<0，则ESS为：y=1；当x=
时，所有y均为稳定状态。
同理，可以得到地方政府采纳积极监督策略的期望收益Ug1：
(11)
悲观监督策略的期望收益Ug2：
(12)
以及均匀期望收益
：
(13)
则地方政府方复制动态方程为：
(14)
令公式 (14) F(x)=0，则x1=0，x2=1，y=1-
，当
<y<1时，F' (0)<0，则ESS为：x=0；当0<y
< 时，F' 时，所有x均是稳定状态。(0)<0，则ESS为：x=1；当y=
时，所有x均是稳定状态。
私人投资方和地方政府方两群体的复制动态的相位图如图2所示：
图2 私人投资方在补贴与惩罚下的复制动态相位
由博弈复制动态均衡剖析可知，当
越大，则x取值范围更大，y=0作为均衡解的范围变大，如图2（a）到（b）所示，图2（a）中虚线左侧区域面积Sa增大到图2（b）中Sb。这解释私人投资方采纳机会主义行为策略获取的额外收益∆Rp相对付地方政府的罚款L与经济补贴Mo之和（惩罚实质上是一种负勉励，因此L+Mo为政府正负勉励和，即总勉励）越大，或者说地方政府的总勉励力度（L+Mo）相对采纳机会主义行为策略得到的额外收益不敷∆Rp时，私人投资方采纳机会主义行为策略的概率1-y，稳定到1，即会采纳机会主义策略。因此，通过加大监督中的惩罚力度L或者经济补贴力度Mo，或者左右开弓，均能从负向或正向勉励私人投资方采纳积极互助行为策略。上文通过博弈复制动态均衡模型，侧重剖析了私人投资方行为策略均衡解的影响成分。这是由于保障性租赁住房具有公共品属性，存在正的外部性，前文已论述了对社会成本投资保障性租赁住房给予勉励的理论根本。同时，发展保障性租赁住房对地方政府而言是一项民生工程，也是一项政治任务，因此，地方政府应积极建立健全勉励机制以吸引社会成本参与保障性租赁住房的培植与运营，故前文重点研究地方政府的勉励机制设计，如勉励办法的选择、勉励力度的测算等，而不是磋商地方政府采纳勉励政策行为的积极性问题。勉励社会成本参与保障性租赁住房项目后，由于保障性租赁住房的保障属性，其培植和运营不同于商品房，有非市场化的哀求，因此对社会成本培植运营保障性租赁住房的监管是地方政府完成保障性租赁住房发展目标的主要一环。前文以私人投资方行为策略为剖析重点，稽核公私互助博弈中影响私人投资方的均衡策略的成分，以及促进私人投资方的博弈均衡向“积极互助行为策略”蜕变的路径，为地方政府制订相应政策供应参考。地方政府积极监督支付的额外本钱∆Cg，以及惩罚L和经济补贴M0的力度，理论上也会影响地方政府的行为策略。同样，由博弈复制动态均衡剖析可知，当地方政府采纳积极监督支付的额外本钱∆Cg相对付惩罚和经济补贴（L+Mo）的力度越小，它采纳积极监督策略的概率x=1作为均衡解的范围更大。因此，在地方政府采纳积极监督时支付的额外本钱∆Cg不变，或相对付惩罚力度的加强而增加幅度不大时，加大地方政府监督中的惩罚力度L，或者增加运营阶段的经济补贴力度Mo，或者左右开弓，那么地方政府会方向于积极监督策略，而私人投资方则更方向于积极互助行为策略。
4 结论与对策
4.1 研究结论
在《见地》强调充分发挥市场机制作用，勾引多主体投资保障性租赁住房的政策背景下，本文研究了社会成本参与保障性租赁住房项目的勉励与监督机制，这对引入社会成本完成保障性租赁住房的发展目标至关主要。研究的紧张结论有：①保障性租赁住房具有社会公益性和公共物品属性，其供给带有明显的积极外部性，依据外部性理论，要想发挥市场机制作用，勾引多主体投资保障性租赁住房，政府建立勉励机制是非常必要的；②经济勉励宜分为两部分，即降落社会成本进入门槛的固定经济勉励和促进社会成本方积极互助的可变经济勉励，且可变经济勉励应与政府监督机制结合实行；③经济勉励额度的设置，可采取项目NPV评价模型，在考虑社会成本方投资项目的合理回报根本上设置勉励额度的高下限；④当加大政府监督中的惩罚力度，或者增加运营阶段的经济补贴力度，或者左右开弓时，政府方向于积极监督策略，而私人投资方则方向于积极互助行为策略。
4.2 对策建议
基于研究结论，遍地所政府可根据《见地》，出台适宜的勉励与监督政策细则。紧张建议如下：
一是固定勉励部分，完善多渠道地皮支持政策。地皮本钱在房地产开拓本钱中占比较高，且是在项目初期的支出，成为房地产开拓投资的一道资金门槛。因此，固定勉励部分可以通过完善地皮支持政策来减轻社会成本的资金压力，这是勉励方法的核心和龙头。建议根据不同地皮供给渠道制订不同勉励政策。①对付企奇迹单位已取得利用权的闲置地皮，在符合方案情形下，经城市公民政府赞许，许可通过“工改商”“商改住”变更地皮用场培植保障性租赁住房，免补缴地皮价款。若企业闲置地皮为划拨性子，可连续保留划拨办法。②对付家当园区配套用地，许可提高行政办公及生活做事配套举动步伐培植用地面积的占比，鼓励将园区中各工业项目的配套用地集中起来，增加的地皮和容积率用于培植宿舍型保障性租赁住房，并免缴补地价及干系税费。③对付入市的集体经营性培植用地，如屯子闲置宅基地、公益性公共举动步伐用地等重新归集并登记为集体经营性培植用地用于培植保障性租赁住房的，许可办理利用权抵押贷款，同时许可屯子集体经济组织以集体地皮联营、入股或自建等办法参与保障性租赁住房项目，村落集体经济组织可在运营期每年获取保底收益及逾额分红，以减轻培植初期地皮本钱压力。④对付新增的年度国有培植用地供应，在保障性租赁住房培植用地利用权获取上，地皮出让价款可许可分期支付或按年度支付，并减免地皮利用权取得的干系税费和手续费。上述多渠道地皮支持方法，不仅能盘活存量闲置地皮，提高地皮的利用效率，而且能在私人投资方参建保障性租赁住房初期降落地皮本钱，起到较大勉励浸染。
二是可变勉励部分，优化运营期经济补贴和税收减免政策。由于保障性租赁住房的租金定价总原则是要低于同地段、同品质住房租金水平，致使其经营收入较低。为保障项目正常运营，地方政府可设计经济补贴：①直接给予货币补贴，根据项目的NPV评价，货币补贴额度可以项目NPV=0为下限，以项目NPV等股本金的正常回报为上限。②出台政策许可提高保障性租赁住房项目的商业配套比例来增加商业配套收入，由于保障性租赁住房不仅要办理新市民及青年人“住”的问题，还要兼顾住得便利，因此应许可适当提高如商铺、餐饮、药店、地下和地面停车场等商业配套比例，商业配套采纳市场化运作模式并对外开放，以提升商业配套收入。③加强和优化税收减免政策，一方面可以根据NPV≥0制订各环节的税收减免率δ下限，另一方面增强税收减免权柄的流动性。首先明确培植、运营各环节的各项税费，再根据确定的各项税费的减免比例δ打算保障性租赁住房项目培植、运营期的总税收减免额度，税收减免额度可以不在项目培植期进行相应的减免，参与培植的私人投资方可将税收减免额度用于运营期进行税收抵免，也可用于其他应税业务的税收抵免，或者出售给其他单位或个人，以得到项目培植所需的初始资金，从而减轻项目初期的资金压力。
三是可变勉励与监督机制相结合，完善监督机制并加大监督惩戒力度。可变勉励的履行与监督机制结合有利于促进私人投资方采纳积极互助的行为策略。因此，地方政府应根据保障性租赁住房的属性，制订详细监督检讨的评价指标，地方政府对项目培植、运营各环节进行不定期检讨，同时引入社会监督，接管社会监督举报。当创造私人投资方在培植、运营中存在机会主义行为时，根据违规行为轻重设置不同力度的惩戒等级，并取消货币补贴及培植、运营期税费减免，以督匆匆参与企业采纳合法合规的培植运营行为。
四是在保障性租赁住房项目培植、运营期供应多元化金融支持，以及行政审批高效化支持政策，并和政府监督机制相结合。一方面，地方政府可供应包管，支持银行等金融机构以市场化办法向参与保障性租赁住房项目的社会成本供应贷款，并给予一定的利率优惠政策。同时，支持银行等金融机构发行金融债券，召募资金用于保障性租赁住房培植的贷款投放。还可支持参与保障性租赁住房项目的企业通过发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券进行融资。对付保障性租赁住房运营期具有持续稳定现金流的企业，许可他们通过抵押物业匆匆进信用级别，探索住房租赁资产证券化，以减轻参建企业的资金压力和降落资金本钱。另一方面，在保障性租赁住房筹建过程中，无论是存量住房的改建、改造，还是存量非住房的“工改住”“商改住”，抑或新建，都存在较多的行政审批环节。地方政府可组织有关部门联合审查保障性租赁住房投资主体的培植运营方案，简化行政审批流程，缩短审批韶光，降落企业的韶光本钱。上述金融支持、行政审批支持等都应和政府监督考评相结合。若参与企业积极互助，监督检讨符合哀求，则可连续享受下一年度的干系支持政策；若参与企业的机会主义行为在监督检讨中被创造，则可记入诚信污点，列入失落信名单，后续不再给予金融、行政审批等干系政策支持，乃至影响该企业其他经营业务的金融和行政审批事务，即负向勉励参与企业在保障性租赁住房中采纳积极互助行为策略。
作者信息
周小寒（1982—），女，湖北省浠水县人，上海杉达学院副教授，家当经济学博士，研究方向：房地产经济学。
