一、理解城市
1、城市的经济数据——市场需求和未来市场潜力的紧张成分
重点关注以下指标：
GDP总量和增幅，虽然中国的统计数据饱受诟病，可是我们仍旧能够从中看到趋势和未来。总量解释根本，增幅证明经济生动程度，深入下去还该当从经济构成中看未来的发展空间[如果可能建议从横向（全国及类似城市）、纵向（历史）进行考量]；
财政收入与固定资产投资。财政收入情形决定固定资产投资走势，对付财政收入要分别看待，除了要看预算内的增长，还要看基金类收入的变革，当然如果赤字较大也是极好的；对付固定资产投资要特殊重视非地产投资的变革，中国作为凯恩斯主义国家，政府的投入意愿和能力决定地区发展，特殊是城市环境和方案；地产投资变革，关注竣工、发卖面积与开工面积的走势，最好采集连续三年以上的数据，对存量进行判断；
人口及人均可支配收入。人口数量变革，是否有明显的聚拢、吸引效应决定需求，而可支配收入在一定程度上决定购买力与投资需求；
城市发展方案（与固定资产投资息息相关，包含整体、用地、交通、家当格局等）。对付新区来讲尤为主要，毕竟地产须要交通、医疗、教诲等多种资源进行配套，同时城市的方案决定人群聚拢的方向，是项目定位的主要依据；
城市分外的家当定位。比如资源性城市、家当转移承接城市、具有明显群聚效应的家当链等，上述家当来带的消费人群、消费能力对地产的影响。
2、消化政策环境
宏不雅观政策环境，包括国家宏不雅观经济政策、货币政策、房地产调控政策的影响和未来变革预测（常日这是千篇一律的，多数引用“专家”不雅观点）；
区域政策环境，紧张是针对区域分外的政策对付购买力的影响，包括限购、限贷、预售制度、按揭政策、资金监控等。紧张关注特异情形，从中除了剖析对买房者的利弊成分外，还要剖析出对付融资人未来监管操作的可行性。
3、重视城市的历史与人文
看着玄而又玄的东西，可又确实存在。城市的历史包括：原有的城市区域、政商、自然格局（职员的聚拢、分布、构成），城市经济及家当的演化历史，城市走向的决定力，历史授予本地消费者的分外习气等。
4、认知区域市场成熟度
包括开拓商构成，一线开拓商的参与程度、参与地皮的位置、面积及价格，解释城市地皮的开放程度；
金融成熟度，紧张银行构成，历史贷款不良状况，对付开拓贷、按揭贷款的支持度；
二级市场的成熟度，二手房的交易生动程度（紧张通过中介数量判断），由此推断城市商品房的购置成分（如中介不发达则预示投资性需求不兴旺）和交易路径;
消费者的成熟度。消费者购买商品房的紧张缘故原由、紧张考虑成分，须要从商品房发卖热点区域、价格选择、对周边环境的需求等成分判断。
二、市场供需及价格剖析
1、地皮市场供应趋势
紧张应从地皮供应的面积变革动手，剖析城市地皮供应的数量及价格变革；应剖析地皮供应区位的影响，特殊是对付项目所在区位的影响。
2、城市商品房供需状况
应关注城市商品房供应分工，即通过每个区域成交数量的多少及价格，剖析城市人群聚拢分布，确认项目所在区域消费人群群体；项目所在区域商品房历史（如果数据许可，最好是3-5年）供应状况，存量变革，并结合近两年地皮供应对未来供应量作出判断。
3、价格走势
近十年的历史表明，价格呈现单边上行的走势，做出价格判断基本依据现价并通过价格增幅确认？现阶段对付价格的预测是一个较为头痛的决议，现价仍是目前的选择，不过在做同类项目比较时，须要考虑项目开拓商的有名度、项目的竣工韶光、项目的技能参数（容积率、建筑密度、与配套举动步伐间隔等成分）、发卖团队与投入。
三、项目竞争力剖析
1、项目定位选择
开拓商对付项目的定位决定未来项目的发卖工具，一个准确的定位是项目发卖的主要条件。定位干系的成分包括：开拓商自身的品牌定位与能力，项目所处区位的政治、经济、自然等环境成分，项目周边的配套（交通、医疗、商业、教诲、文化等）及竞品情形（周边竞品供应者的实力、供应数量等成分，项目是正面竞争还是补充市场空间），确定的购置人群对项目本身的选择成分（包括整体布局、环境、户型、朝向、民俗等）。
2、周边地皮供应状况
紧张是3-5公里内近期地皮供应情形（含数量、价格），确认项目可能的竞争对手和竞争办法。
3、配套环境状况
成熟环境紧张剖析的是便利性；新区须要关注的是市政及类似项目的进度。
4、项目产品市场状况
根据项目供应的产品对付未来市场需求做出预测，如为多线条产品则要根据项目的开拓进度、布局等进行分别剖析，须要把稳的是有时产品之间或产品属性具有抗性。
5、竞品剖析
选取区域内与项目类似进行比拟，比拟成分包括开拓商能力、技能参数（包含品质、方案适宜性等成分）、价格、发卖情形（去化程度）、开拓商实力与操盘习气、开盘机遇选择等。
6、做一次买房者
N个不要。配套举动步伐不完好的不要、绿化率过低的不要、紧邻主干路的不要、点式楼不通透不要、东西向采光不好不要、楼边的冷山不要、楼顶有防水隐患不要、低层不屈安不要、间隔层不要、层数不吉利的不要、窗前有一些风水忌讳的不要、电取暖和的不要……
户型。层高、入户位置及利用、动静功能分区、房屋设计的规整性与可利用率、客厅的朝向、宽度与通向其他房间门的位置、各房间的透风性、厨房与卫生间的大小与可利用程度（卫生间高下水、厨房煤气预留位置的合理性等）、寝室间隔电梯间位置、承重墙的位置（事关可改造程度）……
写了好碎好多，又彷佛没写完，不一而足，先写到这吧……
原文地址：http://control.blog.sina.com.cn/admin/article/article_edit.php?blog_id=aec13f980102ux1f
